1. Je gebruikt de makelaar van de verkoper als jouw adviseur
In Spanje werkt de makelaar voor de verkoper en wordt hij door de verkoper betaald, met 3% tot 5% van de koopsom. Hij is aardig, hij spreekt Nederlands of Engels, hij rijdt je rond en hij weet veel. Hij is alleen niet van jou.
Dat is geen verwijt aan hem, dat is hoe de markt werkt. Het wordt pas een probleem als je zijn advocaat neemt, zijn taxateur, en zijn inschatting van wat een reële prijs is. Neem je eigen advocaat. Dat kost ongeveer 1% van de koopsom plus btw en het is de goedkoopste verzekering in het hele traject.
2. Er is bijgebouwd zonder vergunning
Een veranda die is dichtgezet, een berging die een studio is geworden, een zwembad dat nergens staat ingeschreven. Aan de Costa Blanca is dat eerder regel dan uitzondering bij woningen uit de jaren zeventig en tachtig.
Soms is het te legaliseren, soms is het verjaard en gedoogd, en soms krijg je een aanschrijving van de gemeente met een sloopbevel. Het verschil hangt af van wanneer er gebouwd is, waar de grond precies ligt en of iemand ooit heeft geklaagd. Je advocaat vergelijkt de nota simple uit het eigendomsregister met wat er werkelijk staat, en met het kadaster erbij. Wijkt het af, dan wil je weten waarom voordat je tekent.
Wat wij doen. Voor woningen die wij op de site zetten vragen we de makelaar vooraf om de nota simple. Klopt het aantal vierkante meters niet met de advertentie, dan zetten we de woning niet op de site en vragen we hem het eerst uit te zoeken.
3. Je betaalt aan bij nieuwbouw zonder bankgarantie
Bij nieuwbouw betaal je in termijnen tijdens de bouw, vaak 20% tot 40% voor de oplevering. De Spaanse wet verplicht de ontwikkelaar om dat geld te dekken met een bankgarantie of een verzekering, op een aparte rekening.
Vraag om het bewijs daarvan en accepteer geen "dat komt later". Gaat de ontwikkelaar failliet zonder die dekking, dan sta je achteraan in de rij van schuldeisers en is je geld weg. Dit is de fout die tussen 2008 en 2013 in Spanje duizenden buitenlandse kopers heeft geraakt, en het is nog steeds de duurste die je kunt maken.
4. Er kleven schulden aan de woning
In Spanje volgen bepaalde schulden de woning en niet de eigenaar. Achterstallige IBI (de onroerendezaakbelasting), openstaande gemeenschapskosten van de vereniging van eigenaren, soms een hypotheek die nooit is doorgehaald. Koop je de woning, dan koop je die schuld erbij.
Je advocaat vraagt daarom een verklaring op bij de gemeente en bij de administrador van het complex, met een datum van vlak voor de overdracht. Bij één van de dossiers die ons team heeft begeleid ging het om ruim elfduizend euro aan achterstallige gemeenschapskosten bij een appartement van tweeënhalve ton. Dat is opgelost door het van de koopsom af te halen, maar alleen omdat het op tijd boven tafel kwam.
5. De vraagprijs blijkt exclusief btw
Bij nieuwbouw zetten ontwikkelaars hun prijzen in de brochure regelmatig zonder IVA (btw). Bij een woning van vier ton scheelt dat veertigduizend euro. Vraag altijd expliciet of de genoemde prijs met of zonder IVA is, en laat het antwoord op papier zetten.
6. Je hebt het huis alleen in de zomer gezien
Dit is de valkuil waar niemand je voor waarschuwt, omdat er geen geld mee gemoeid lijkt. In augustus is elk terras aan de Costa Blanca fijn. De vraag is hoe het in februari is.
Een woning op het noorden krijgt tussen november en maart nauwelijks zon en koelt in de winter goed af, want Spaanse huizen zijn slecht geïsoleerd en vaak zonder verwarming gebouwd. In een dorp als Moraira gaat buiten het seizoen de helft van de terrassen dicht. Kom een keer in januari kijken, of huur er eerst een winter.
7. Haast
"Er is nog een geïnteresseerde" is de oudste zin in het vak en soms is hij gewoon waar. Aan de Costa Blanca verkopen meerdere makelaars dezelfde woning, dus dat er iemand anders kijkt is geen verzinsel.
Toch is dit het punt waarop de meeste dure beslissingen worden genomen. Als het huis alleen goed voelt zolang je er geen week over mag nadenken, is het niet het goede huis. Er komt er weer een. Wij zeggen dat ook tegen mensen die daardoor voorlopig niets kopen, en dus niets opleveren.
Waar dit op gebaseerd is
- Dossiers die ons team in 2024–2026 heeft begeleid